ĐẶT CỌC TIỀN TỶ KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN , CÓ NÊN KHÔNG?

Trước khi xuống tiền hãy quan tâm đến 3 loại giấy tờ này của chủ dự án:

1. Giấy chuyển mục đích sử dụng đất

Pháp luật Việt Nam quy định rõ không cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc trồng cây lâu năm mà chỉ có đất thổ cư mới cấp phép xây dựng nhà ở. Nên bạn hãy kiểm tra chủ dự án đã được phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư hay chưa.

Bạn nên hỏi chủ dự án các giấy tờ liên quan và trực tiếp đến UBND cấp quận/huyện để đối chiếu việc này.

2. Quy hoạch chi tiết 1/500

Đây là điều kiện rất quan trọng, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng cho dự án. 

Vì vậy hãy kiểm tra loại giấy tờ này để tránh rủi ro mua phải dự án treo, bị đình chỉ không có giấy phép.

3. Giấy tờ chứng minh chủ dự án đã thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Chủ dự án muốn dự án được cấp phép xây dựng thì phải đảm bảo mình đã thực hiện đủ nghĩa vụ người sử dụng đất. 

Bạn nên yêu cầu chủ dự án cung cấp các giấy tờ chứng minh việc này.

Nên hay không việc đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn với số tiền lớn

Điều 328 Khoản 1 Bộ Luật Dân sự có nêu đến hành vi đặt cọc nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng.”

Lợi dụng kẽ hở này của pháp luật, các chủ dự án bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư... với giá trị đặt cọc lớn trên 30%, gây rủi ro cho khách hàng. 

Trong khi đó Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định "Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng". 

Lưu ý: Nếu bạn không có thời gian để tìm hiểu rõ những yếu tố này bạn có thể liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí?

Bộ Luật Dân sự không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết), mà do các bên tự thỏa thuận. Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này, nên các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng. 

Nếu dự án xảy ra cố, khách hàng có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí rơi vào thế yếu nếu muốn đòi lại tiền vì luật thiếu chế tài và quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo. 

RỦI RO NGHIÊM TRỌNG KHI MUA NHÀ BẰNG VI BẰNG

Mua bất động sản bằng vi bằng khiến bạn mất trắng

Trường hợp bất động sản thuộc diện "ba chung" (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà) nên sau khi người dùng vi bằng bán cho nhiều người mua với giá rẻ mạt, còn người đứng tên chính trên bất động sản lại mang bất động sản đi thế chấp ngân hàng và nếu người đó không có khả năng thanh toán số nợ vay ngân hàng -> ngân hàng sẽ siết nợ bất động sản -> người mua mất trắng tài sản.

Cơ bản là nếu bạn mua bất động sản bằng vi bằng thì theo luật pháp, bất động sản đó không thuộc về bạn.

Bất động sản mua bán bằng vi bằng thường được rao bán với giá rất rẻ và dùng những thuật ngữ cùng những lời ngon ngọt dụ dỗ khiến bạn lung lay. Vì vậy hãy cẩn thận, kiểm tra thật kĩ nếu bất động sản có giá rẻ bất ngờ nhé.

Lập nhiều vi bằng để bán cho nhiều người

Hiện nay, văn phòng Thừa phát lại rất “dễ tính”, chỉ cần bản photo giấy tờ nhà thì họ sẵn sàng lập vi bằng để thu phí. Bởi vậy, người ta photo giấy tờ nhà ra thành nhiều bản rồi bán cho nhiều người khác nhau và ôm tiền cao chạy xa bay. Cuối cùng, nhiều người mua lại đi tranh chấp, kiện tụng kéo dài một bất động sản.

Lưu ý: Nếu bạn không có thời gian để tìm hiểu rõ những yếu tố này bạn có thể liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí?

VI BẰNG LÀ GÌ? CÓ NÊN MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG VI BẰNG HAY KHÔNG?

Vi bằng là biên bản do văn phòng Thừa phát lại tại địa phương cấp, ghi nhận: vào một thời điểm, địa điểm, cam kết một nội dung giữa các bên. 

Trường hợp mua bán bất động sản, văn phòng Thừa phát lại chỉ làm chứng việc giao nhận tiền giữa bên bán và bên mua. 

Vi bằng còn ghi rõ: “Các bên tham gia tự chịu trách nhiệm về tính xác thực của văn bản giấy tờ liên quan”. Nên vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận việc giao nhận tiền và không có cơ sở để chứng thực người mua có quyền sỡ hữu hay sử dụng bất động sản. 

Vì vậy, các quyền cơ bản như là chuyển mục đích sử dụng, xây nhà, sửa chữa nhà, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản sau khi giao dịch bằng vi bằng đều không được phép.

Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật

Không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. 

Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một số người dân, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất, xây nhà rồi chuyển nhượng lại cho người khác bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng.

Để tăng sự tin tưởng, giới cò, đầu nậu thường nhờ các Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng. Những giao dịch này chủ yếu diễn ra tại các căn nhà "ba chung" (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung số nhà). 

Việc mua bán thông qua hình thức lập vi bằng được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người; chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Thậm chí, nhiều căn nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Nhiều nạn nhân dở khóc, dở cười khi dính vào nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép.

Hiện nay, một số bên bán sử dụng thuật ngữ "vi bằng công chứng thừa phát lại", "công chứng thừa phát lại" để lập lờ đánh lừa khi tư vấn bên mua. Mục đích là thuyết phục và dụ dỗ bạn rằng bất động sản đầy đủ pháp lý nên nhiều người cả tin sẽ sập bẫy.

Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng “vi bằng công chứng Thừa phát lại” có hiệu lực. 

Tuy nhiên, đó là cách hiểu hoàn toàn sai lầm. Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng Thừa phát lại. Vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.

Lưu ý: Nếu bạn không có thời gian để tìm hiểu rõ những yếu tố này bạn có thể liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí?

3 BƯỚC ĐƠN GIẢN ĐỂ MUA BĐS THẾ CHẤP NGÂN HÀNG MỘT CÁCH AN TOÀN (CÓ HÌNH ẢNH CHI TIẾT)

Khi mua một bất động sản bị thế chấp ngân hàng cần phải có một biên bản cam kết giữa ba bên gồm người bán - người mua và ngân hàng.

Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… 

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, bạn cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.

Khi tiến hành mua tài sản thế chấp, bạn sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thoả thuận ba bên.

Sau đây là 3 bước đơn giản để mua bất động sản thế chấp ngân hàng một cách an toàn:

Bước 1: 

Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.

Bước 2: 

Các bên gồm bên thế chấp (bên bán), bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba(người mua tài sản thế chấp) sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Bước 3: 

Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.

Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bạn sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bạn thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Lưu ý: Bạn có thể liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí bất cứ vấn đề gì thắc mắc về bất động sản?

Trong trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp, bạn nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, bạn sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bạn.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, bên bán sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bạn. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ NÊN CÔNG CHỨNG KHÔNG?

Sau đây là nội dung ngắn gọn dễ hiểu về việc hợp đồng có nên công chứng không?

Theo điều 328 của Bộ luật nhân sự 2015 việc đặt cọc không quy định phải bắt buộc công chứng và vẫn có hiệu lực nếu không công chứng.

Nhưng nếu bạn mua một bất động sản có giá trị lớn, đặt cọc từ 100 triệu trở lên và muốn chắc chắn cho việc giao dịch thì bạn nên yêu cầu bên bán cùng bạn ra phòng công chứng để làm hợp đồng công chứng.

Thodiaphanrang.com khuyên bạn nếu bạn đặt cọc mà không ra phòng công chứng thì nên lưu ý những việc làm cần thiết để bảo đảm an toàn khi ký đặt cọc một bất động sản.

(link 4 VIỆC LÀM CẦN THIẾT BẢO ĐẢM AN TOÀN KHI KÝ ĐẶT CỌC KHÔNG CẦN CÔNG CHỨNG)

Lưu ý hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, phải đáp ứng được các điều kiện nhất định thì giao dịch dân sự mới có hiệu lực pháp luật. 

Vì thế, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc trong các trường hợp sau:

• Người tham gia giao dịch bị cưỡng ép, lừa đảo.
• Tài sản giao dịch vi phạm pháp luật.
• Nội dung giao dịch có giấu hiệu mờ ám, vị phạm quy định pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
• Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chẳng hạn như người bị tâm thần, thiểu năng trí tuệ...
• Giao dịch đặt cọc không có văn bản rõ ràng.

Lưu ý: Bạn có thể liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí bất cứ vấn đề gì thắc mắc về bất động sản?

KHI MUA MỘT BẤT ĐỘNG SẢN BẠN NÊN ĐẶT CỌC BAO NHIÊU TIỀN?

Số tiền nên đặt cọc khi mua một bất động sản

Thường thì Pháp luật không quy định bạn đặt cọc số tiền bao nhiêu thì hợp đồng mới có hiệu lực, theo THODIAPHANRANG.COM thì chỉ nên đặt cọc không quá 15% giá trị của bất động sản để bảo đảm quyền lợi của hai bên.

Đặt cọc càng nhiều càng rủi ro nếu như gặp phải những tình huống tranh chấp, pháp lý...

Và thỉnh thoảng có trường hợp thực tế người mua đã đặt cọc tiền tuy nhiên bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến bên mua gặp khó khăn, thậm chí là không thực hiện được hợp đồng, tốn thời gian và trí óc.

Vì vậy bạn nên tìm hiểu kỹ bất động sản và chủ bất động sản trước khi xuống tiền đặt cọc.

(link TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN ĐẶT CỌC BẠN PHẢI LÀM NHỮNG VIỆC NÀY ĐỂ KHÔNG MẤT TIỀN)

Nội dung và hình thức đặt cọc

Về hình thức có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, đồng thời nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc.

Về nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:

• Thông tin bên bán, bên mua. Xác định đúng, đủ chủ sở hữu hợp pháp của bên bán (có vợ/chồng/con cái/người thừa kế/người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tới tài sản được bán hay không?)

• Chú ý về giấy tờ pháp lý của tài sản, hiện trạng, thông tin quy hoạch, tranh chấp... liên quan đến bất động sản.

• Quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên.

• Tài sản đặt cọc.

• Thời hạn đặt cọc. Quy định rõ và cụ thể thời gian đặt cọc và tiến độ ký kết hợp đồng mua bán chính thức và thời gian thanh toán.

(link 4 VIỆC LÀM CẦN THIẾT BẢO ĐẢM AN TOÀN KHI KÝ ĐẶT CỌC MỘT BẤT ĐỘNG SẢN)

• Thuế, phí mà bên bán hoặc bên mua phải chịu.

• Các điều khoản ràng buộc, phạt. Ví dụ nếu đến thời gian thỏa thuận mà bên bán khoogn bàn giao nhà hoặc đất cho bên mua thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc hoặc phạt số tiền lớn hơn tiền đặt cọc tùy theo thỏa thuận giữa hai bên. Thường thì phạt gấp 2 hoặc 3 số tiền đã đặt cọc.

Lưu ý: Bạn có thể liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí bất cứ vấn đề gì thắc mắc về bất động sản?

4 ĐIỀU RẤT CẦN THIẾT BẢO ĐẢM AN TOÀN KHI KÝ ĐẶT CỌC MỘT BẤT ĐỘNG SẢN

1. Xác nhận đã thanh toán tiền đặt cọc

Bạn có thể dùng những cách sau để xác nhận đã thanh toán tiền đặt cọc:

• Quay phim, chụp ảnh lại khoảnh khắc bạn thanh toán tiền đặt cọc cho bên bán

• Hoặc dùng hình thức chuyển khoản ngân hàng, sau đó ghi đầy đủ mốc thời gian gừi và mốc thời gian tiền đến tài khoản bên bán trong hợp đồng đặt cọc.

• Xác nhận đã nhận đủ bao nhiêu tiền đặt cọc của bạn ở phần thanh toán trong hợp đồng đặt cọc. 

2. Đừng ngại khi quay hình, ghi âm 

Hãy mạnh dạn bật điện thoại lên và chụp hình những khoảnh khắc quan trọng hoặc quay video lại toàn bộ quá trình đặt cọc, quá trình ký, lăn tay, quá trình thanh toán và đếm tiền.

Dùng điện thoại quay một vòng căn nhà bao gồm các vật dụng và tài sản để lại sau khi bán, quay qua các giấy tờ pháp lý và khuôn mặt bên bán. Điều này rất có lợi cho bạn để lấy bằng chứng cũng như tâm lý bên bán sẽ sợ sệt, cân nhắc khi muốn lừa đảo hay lật kèo bạn...

3. Lăn tay, điểm chỉ cẩn thận, đầy đủ người tham gia

Hãy yêu cầu người đứng tên trên sổ và tất cả những người có liên quan lăn tay, điểm chỉ cẩn thận và ghi vào hợp đồng đặt cọc.

4. Người làm chứng

Hãy nhờ môi giới, thổ địa hoặc người không có quan hệ gia đình ký làm chứng giao dịch đặt cọc.

Chúc bạn luôn đầu tư thành công mọi thương vụ!

Lưu ý: Nếu bạn không có thời gian để tìm hiểu rõ những yếu tố này bạn có thể liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí?

DỄ DÀNG PHÂN BIỆT SỔ GIẢ, SỔ THẬT NGẮN GỌN VÀ ĐẦY ĐỦ NHẤT

THODIAPHANRANG.COM sẽ tóm tắt cách phân biệt sổ giả, sổ thật một cách ngắn gọn và đầy đủ sau đây:

Kiểm tra độ cứng của sổ;

Kiểm tra phôi dập nổi ở bìa trước của sổ;

Dùng tay cảm nhận mực in phun laser cợm cợm;

Dùng móng tay cà nhẹ tại phần chữ ký xem có lõm hoặc có đường rãnh do áp lực của đầu bút khi ký;

Kiểm tra độ nét, sắc sảo, mực rõ ràng của con dấu đóng trên sổ;

Kiểm tra các con dấu đóng trên sổ có tròn và đủ không;

Xem người cuối cùng được cập nhật trên sổ;

Xem ảnh trên CMND so với người thật xem có giống nhau không? Lấy tay rờ vào tấm hình giống như đang chùi sạch tấm hình nhưng thực chất đang kiểm tra vân dập chìm của con dấu giáp lai hình với chứng minh thư.

Đối chiếu CMND và hộ khẩu với sổ dỏ hoặc sổ hồng, với giấy kết hôn (nếu có), với hợp đồng ủy quyền, với lệ phí trước bạ (nếu có), với hợp đồng vay ngân hàng (nếu có).  

Kiểm tra thêm những giấy tờ sau:

Hộ khẩu của những người thuộc bên bán;

Giấy kết hôn hoặc tình trạng độc thân (nếu có);

Hợp đồng ủy quyền nếu bên bán không phải chủ người đứng tên trên sổ;

Hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);

Hợp đồng cho tặng (nếu có);

Bản vẽ hiện trạng vị trí/bản đồ trích lục, hoàn công (nếu có);

Lệ phí trước bạ, thông báo nộp lệ phí trước bạ (nếu có);

Biên lai nộp thuế đất hàng năm (nếu có);

Hợp đồng cho thuê (nếu có);

Hợp đồng vay ngân hàng (nếu có);

Lưu ý: Nếu bạn không có thời gian để tìm hiểu rõ những yếu tố này bạn có thể liên hệ trực tiếp 

với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí?

MUA ĐẤT GIẤY TAY, NHỮNG NGUY CƠ TIỀM ẨN

Lòng tin giữa người mua và người bán là cơ sở của việc mua bán nhà đất bằng giấy tay, một kiểu mua bán nhà đất khá phổ biến lâu nay. Nhưng hình thức mua bán này đang ngày càng tăng mức độ rủi ro với bằng chứng là hàng loạt vụ lừa đảo diễn ra gần đây. 

Vì vậy khi mua đất bằng giấy viết tay, bạn nên cảnh giác một cách tuyệt đối để tránh những rủi ro dưới đây:

Một là, tranh chấp dẫn đến tiền mất tật mang

Khi xảy ra tranh chấp đến mức ra tòa, tòa chắc chắn sẽ tuyên hợp đồng mua bán nhà đất của hai bên là vô hiệu, người mua trả lại nhà đất, người bán trả lại tiền. Những trường hợp mua bán trao tay không hiếm và khi ra toà, bạn vẫn luôn ở thế yếu. Thực tế, nhiều vụ khi bản án đã có hiệu lực, bạn phải trả lại nhà đất nhưng nếu họ không tự nguyện, còn bị cưỡng chế thi hành án và phải trả các khoản chi phí phục vụ cho việc cưỡng chế.

Hai là, dễ bị dính lừa đảo

Nếu bạn chủ quan thì việc mua bán trao tay rất dễ “dính” vào hiện tượng lừa đảo diễn ra ngày càng nghiêm trọng. Chẳng hạn: một mảnh đất, một ngôi nhà có thể bị bán cho nhiều người.

Ba là, hợp thức hóa nhà đất là một giấc mơ dài

Những căn nhà có giá vừa phải, phù hợp với nhu cầu của người có nhu nhập thấp thường rơi vào trường hợp mua bán bằng giấy tay. Và việc mua bất động sản không có giấy chứng nhận chủ quyền tất yếu phải đánh đổi bằng những rủi ro, điển hình là nếu đất đai nằm trong diện giải tỏa, quy hoạch. Bạn mua nhà giấy tay, nhất là mua phải đất lấn chiếm kênh rạch, lấn chiếm đất công… thì con đường hợp thức hóa nhà đất sẽ rơi vào ngõ cụt.

Bốn là, vướng pháp lý và không thể dùng làm đòn bẩy tài chính

Những căn nhà chỉ có hợp đồng mua bán giấy tay thì nếu có cải tạo, sửa chữa, xây mới cũng là không phép, nếu chính quyền phát hiện ra sẽ buộc phải tháo dỡ. Hơn nữa, do nhà đất không có sổ hồng/sổ đỏ, nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Năm là, tính thanh khoản cực kì kém

Qua bốn điều trên một bất động sản khi giao dịch bằng giấy tay sẽ rất khó có người để mua và bạn không thể bán với giá cao được. Vì vậy, việc mua một bất động sản giấy tay cực kì rủi ro và tiềm ẩn.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với một số tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy thì việc chuyển nhượng phải lập thành văn bản, phải được công chứng. Còn theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, khi mua đất bằng giấy viết tay, bạn không thể đăng ký quyền chuyển nhượng đất. Đặc biệt, khi có tranh chấp xẩy ra thì việc mua bán đất viết tay sẽ không có hiệu lực. Rủi ro gặp phải khi mua đất bằng giấy tay tiếp theo là mảnh đất không được cấp quyền sử dụng nên tiềm ẩn rất nhiều bất trắc.

Rủi ro khi cho thuê nhà bằng giấy tay

Khi bạn mua nhà bằng giấy tay với giá thấp sau đó cho người khác thuê.

Đây chính là mảnh đất màu mỡ để kẻ gian kiếm tiền, kẻ gian sẽ thuê nhà đó và tranh thủ trường hợp chủ nhà không cảnh giác (chủ nhà ở xa, chủ nhà lâu lâu mới đến…). Kẻ gian sẽ rao bán căn nhà mình đang thuê với giá rẻ bằng bản photo giấy tờ nhà (có thể tạo giả, hoặc xin chủ nhà một bản với lý do để làm thủ tục tạm trú...). Nhiều người ham của rẻ mà không biết “của rẻ là của ôi”, kẻ gian lấy tiền xong thì cao chạy xa bay, khi đấy chủ nhà và người mua nhà từ kẻ gian lại lao vào vụ tranh chấp mà không biết bao giờ sẽ xong.

THODIAPHANRANG.COM khuyên bạn cứ chọn bất động sản có tính pháp lý an toàn cao mà mua, đừng nên mua bất động sản giấy tay vì bạn sẽ mất ăn mất ngủ vì nó.

TỪ A-Z CÁC BƯỚC CỤ THỂ KHI GIAO DỊCH VÀ SANG TÊN SỔ ĐỎ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN

Trong giao dịch một bất động sản đất lẻ, nhà phố. Bạn có thể tự thực hiện đầy đủ các bước dưới đây để hoàn tất việc giao dịch và sang tên sổ đỏ.

1. Xem xét điều kiện sang tên của bất động sản

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Bất động sản không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

• Kiểm tra quy hoạch.

• Kiểm tra tính trung thực pháp lý.

(link bài viết Những lưu ý quan trọng trong giao dịch bất động sản bạn cần phải biết)

2. Đặt cọc

3. Công chứng

* Các giấy tờ cần chuẩn bị
Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên chuẩn bị như sau:
a) Bên bán

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

• Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc thẻ căn cước, hộ chiếu (cùa cả vợ và chồng)

• Sổ hộ khẩu

• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng kí kết hôn)

• Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác)

b) Bên mua

• Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc căn cước, hộ chiếu.

• Sổ hộ khẩu

• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân

*Lưu ý: Phiếu công chứng do bên mua điền vào mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
             Các bên có thể soạn trước hợp đồng.
             Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng

4.  Kê khai nghĩa vụ tài chính

*Lưu ý: Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

- Trường hợp miên thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế , lệ phí.

a) Thuế thu nhập cá nhân:
Nếu người bán nộp thì chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Nếu người mua nộp thì hạn nộp cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên.

b) Lệ phí trước bạ:
Thời gian nộp cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên.

c) Phí thẩm định hồ sơ: 
Ít tiền nên người mua thường nộp.

5. Nộp hồ sơ sang tên

* Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho

• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

• Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ

• Các giấy tờ căn cứ miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ (nếu có)

* Nơi nộp hồ sơ:

• Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có bất động sản.

• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

* Tiếp nhận và giải quyết

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác nhận nghĩa vụ tài chính.

• Nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.

• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào sổ địa chính và ghi giấy xác nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Trả kết quả: Sau đó đợi từ 10 - 30 ngày thì sang tên sổ đỏ hoàn thành.

Lưu ý: Nếu bạn chưa hiểu rõ những yếu tố này cụ thể, hãy liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí?

    

NHỮNG LƯU Ý QUAN TRỌNG KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN BẠN PHẢI BIẾT

Kiểm tra xem bất động sản đã đủ điều kiện giao dịch chưa?

• Có chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

• Kiểm tra tình trạng tranh chấp, phong tỏa hay chặn giao dịch tại văn phòng công chứng gần nhất hoặc ủy ban nhân dân.

• Còn thời hạn sử dụng đất

• Không bị vướng kiện tụng, kê biên để bảo đảm thi hành án.

Kiểm tra đầy đủ về pháp lý

• So sánh hình ảnh CMND với người thực tế.

• Quyền định đoạt tài sản có đúng không.

• So sánh đối chiếu CMND với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán.

• Tình trạng hôn nhân của bên bán.

• So sánh đối chiếu địa chỉ hộ khẩu xem có trùng khớp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán hay không?

• Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND, hộ khẩu, thẻ căn cước thật hay giả, còn trong thời gian sử dụng?

(một đường link qua bài kiểm tra sổ giả, thật)

• Đối chiếu giấy tờ hoàn công, bản vẽ (nếu có)

• Kiểm tra thông tin thông báo nộp lệ phí trước bạ (nếu có).

• Biên lai nộp thuế đất hàng năm (nếu có)

• Đối chiếu với hợp đồng tín dụng (nếu đang vay ngân hàng) và yêu cầu ngân hàng ra văn bản chứng minh bên bán đang vay.

• Hiện trạng và chất lượng bất động sản đúng như bên bán giới thiệu.

• Hỏi hàng xóm xung quanh về lịch sử giao dịch, tâm linh...

• Kiểm tra chéo thông tin với người dân khu vực hoặc môi giới thổ địa.

• Kiểm tra có người đang thuê, chiếm hữu, chung vách, chung lối đi, chung tường với bất động sản không?

• Đối chiều giấy ủy quyền (nếu có) với CMND, giấy chứng nhận bất động sản, hộ khẩu... Đọc kĩ nội dung về các quyền của người được ủy quyền bán bất động sản.

Những điều cần phải thoải thuận khi giao dịch bất động sản:

• Giá cả giao dịch.

• Thuế, phí bên nào chịu. Tùy vào thương lượng giữa hai bên.

• Phương thức thanh toán giao dịch: Tiền mặt hay chuyển khoản ngân hàng (hình thức này có lịch sử giao dịch chuyển khoản nên sẽ an toàn hơn).

• Có được phép cho ngân hàng hỗ trợ ký ba bên? (khi bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng hoặc người mua không đủ tài chính cần vay ngân hàng).

(Link bài viết Quy trình và thủ tục mua nhà ba bên)

• Ngày công chứng và các giấy tờ cần có.

(Link bài viết Các giấy tờ cần có khi sang tên sổ đỏ)

• Phí môi giới (nếu có)

• Phí phạt nếu vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Lưu ý: Nếu bạn không có thời gian để tìm hiểu rõ những yếu tố này bạn có thể liên hệ trực tiếp với THODIAPHANRANG.COM hoặc 033 69 678 85 để được tư vấn miễn phí?